В настоящее время в России сохраняется расслоение населения по доходам. В связи с этим более половины граждан вынуждены решать жилищный вопрос без помощи государства. Особенно остро стоит проблема неразвитости рынка арендного жилья, более доступного для населения [1]. Эти факторы во многом обусловили возрождение института доходных домов [2], появление новых схем и механизмов функционирования рынка арендного жилья. В современных условиях доходные дома служат гарантом стабильного дохода для бизнеса. Они менее подвержены влиянию макроэкономических факторов в отличие от продажи недвижимости [3]. Также существенным подспорьем такие дома оказываются при решении миграционных вопросов. Важным является то, что они могут обеспечивать прозрачность арендных отношений.
Современное состояние российского рынка арендного жилья и его особенности [4] обусловлены самим ходом исторического развития.
Первая особенность – фрагментарность и бессистемность строительства доходных домов наряду с их небольшим количеством. Это во многом объясняется поведением и ожиданиями инвесторов-застройщиков. Они не стремятся рисковать, вкладывая денежные средства на длительный срок и не получая прибыли. Срок окупаемости доходного дома намного больше, чем срок получения прибыли от продажи квартиры [5].
Вторая особенность – отсутствие эффективной законодательной базы. В настоящее время законы и подзаконные акты, регулирующие данную сферу, не учитывают все ее особенности [6]. Правовое регулирование арендных отношений (в части возведения и эксплуатации наемных домов) находится на стадии развития, то есть требует принятия дополнительных нормативных актов федерального, регионального и муниципального уровней.
Третья особенность связана с финансированием проектов. Обычно строительство арендной недвижимости осуществляется за счет долгосрочных «дешевых» ресурсов [7]. У российских инвесторов, в отличие от зарубежных коллег, нет доступа к «длинным» дешевым деньгам. Помимо этого, следует отметить, что социальные и коммерческие наемные дома имеют разные источники финансирования.