Президент России Владимир Путин 4 июля подписал поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), одобренные Госдумой и Советом Федерации в конце июня.
Изменения в основной закон, регулирующий рынок жилищного строительства в России, готовились несколько месяцев и были подвергнуты большой критике. В результате диалога власти и бизнеса поправки в 214ФЗ принесли много положительных моментов, например, повышение открытости строительной отрасли и введение дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и власти.
С положительной точки зрения стоит оценить введение таких требований к застройщику, привлекающего денежные средства граждан, как: застройщик не проходит процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; он отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестного участника аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство в компании не имеют судимость по преступлениям в экономической сфере.
Большие дебаты шли вокруг вопроса о введении требований к собственному капиталу застройщика. Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 10 000 рублей. В результате была избрана система определения минимального размера уставного капитала в зависимости от общей суммы площадей всех жилых и нежилых помещений всех домов, не введенных в эксплуатацию этой компанией. Так, если у вас небольшая компания, и вы строите до 1500 кв.м, размер уставного капитала должен составлять минимум 2,5 миллиона рублей. Но, если вы – крупный застройщик, и пакет незавершенных проектов составляет более 500 000 кв.м, размер уставного капитала должен составлять минимум 1,5 миллиарда рублей. Всего законом теперь предусмотрено 9 порогов определения минимального размера собственных средств застройщика.
По мнению «Опоры России», явной недоработкой законопроекта является не проработанность схемы внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу. Со всеми явными плюсами, которые несут данные счета, а именно, снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства, появились и существенные минусы. Например, законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу; отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков, через счета эскроу; самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это ни странно, банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика.