В пункте 1 статьи 740 ГК РФ указывается предмет соглашения: подрядчик должен в определенный договором срок возвести объект по поручению заказчика или выполнить иные строительные работы; заказчик в это же время должен обеспечить условия выполнения работ, а также принять результаты таких работ, оплатить стоимость выполненной работы.
Таким образом, результат работ — это либо новый объект, либо реконструкция уже имеющегося объекта недвижимости.
Предмет договора (обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 № 165). Под ним понимается: содержание, объем выполняемых работ, а также их основные виды.
Это означает, что в договоре должен быть указан идентифицируемый объект, который подрядчик обязан построить или реконструировать.
Под реконструкцией при этом понимается качественно-количественное улучшение состояния объекта путем восстановления структурных элементов такого объекта. Устаревшим объектам во время реконструкции могут придать новые свойства.
В практике отдельных судов прямо указывается, что в договор строительного подряда может входить, например, еще последующая эксплуатация построенного объекта в течение определенного времени.
Где содержится предмет договора? Как уточняет ВС РФ, ВАС РФ, предмет может содержаться как в задании заказчика, так и в дополнительной технической документации, в которой размещены требования к работе всех участников соглашения (если технической документации не имеется, то это не является основанием для признания такого договора незаключенным).
Цена. Она устанавливается свободно с учетом составленной сторонами сметы. Если между субъектами возникает спор, то в этом случае цена определяется по правилам статьи 424 ГК РФ (требование о сопоставимой цене, которая взимается обычно за подобные строительные работы при относительно сравнимых обстоятельствах).
Срок. В заключаемом договоре строительного подряда должен быть отражен временной промежуток, в течение которого подрядчик обязуется сделать и сдать объект. Позиция по обязательности указания сроков договора отражена в ряде судебных актов. Например, в определении Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 310-ЭС1510030 по делу № А09- 289/2013.