Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.
Определим начальные параметры объекта
рует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V = 20 000 м2, находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД.
Временной период строительства определим, как 2012–2014 год:
t = 2 года.
Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из
• стоимости земельного участка;
• затрат на изыскательские и проектные работы;
• получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ;
• содержание службы заказчика
• и прочие.
Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32 000 до 40 000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).
Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент — «эконом» — что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.
Определим затраты Застройщика как: S2 = 35 000 руб/м2 продаваемой площади.
Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего, от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.
На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной
S1 = 40 000 руб/м2