Теория и практика землеустройства в России прошли долгий путь развития, в котором были периоды расцвета и падения. В настоящее время, после длительного процесса застоя теоретической базы землеустройства, в связи с ее законодательным закреплением в основном за землями сельхозназначения, открылось окно возможностей для распространения теории и практики землеустройства на урбанизированные земли. Эти возможности были созданы введением в законодательство в 2024 г. понятия «государственный оператор КРТ» [7].
Для теории землеустройства на урбанизированных территориях годы рыночных реформ оказались потерянными, так как на этих территориях начали господствовать девелоперы и градостроители, основная цель которых состояла в максимизации прибыли и извлечении урбанизированной ренты, с минимальным учетом социальных и экологических факторов. В свою очередь Законодательство РФ (Федеральный закон «О землеустройстве», принятый в 2001 г.) определило применение теории землеустройства в новой России преимущественно сельскохозяйственными землями.
Эти обстоятельства привели к тому, что рынок недвижимости, и особенно рынок жилой недвижимости, рос небывалыми темпами. Сегодня мы можем свидетельствовать, что заложенные в программы Правительства РФ параметры обеспеченности жильем приближаются к плановым 30 м2 /чел. Однако эти параметры были достигнуты путем так называемой «точечной» застройки в городах, использования изношенной существующей инфраструктуры, строительства в «зеленых поясах» городов, пересмотра советских гостовских требований по инсоляции, строительной физике и т. д. Все это привело к огромным городским проблемам с экологией, транспортом, инфраструктурой, аварийным и ветхим жильем.
Последние исследования и опросы показали следующие результаты [11]:
• 82 % российских городов с населением свыше 100 тысяч человек имеют неудовлетворительное состояние городской среды;
• 79 % россиян считают близость к природе вторым по значимости показателем качества жизни в городе после безопасности;