При финансировании проектов девелопмента должен быть соблюден баланс между инвестированием собственных средств и привлечением внешних источников финансовых ресурсов. В каждом случае пропорция между собственными и привлеченными средствами индивидуальна, однако общая практика такова, что 20–30 % финансирования обеспечивается девелопером за счет собственных средств, а 70–80 % и более — за счет средств инвесторов.
Девелопер не всегда является инвестором и может работать за вознаграждение, но в большинстве случаев он одновременно и девелопер, и инвестор.
Участие девелопера в инвестировании имеет два аспекта.
Во-первых, участвуя в реализации проекта как девелопер и как инвестор, он получает доход не только от выполнения своих функций как предпринимателя, т. е. как инициатора, организатора и управляющего проектом, но и от своих инвестиций в проект.
Во-вторых, вложение девелопером собственных средств в проект рассматривается внешними инвесторами в качестве необходимого условия при решении вопроса об участии их в финансировании проекта.
Собственные средства девелопера — это стартовый капитал, который используется для инициирования и развертывания проекта и прежде всего направляется на поиск проектов, предварительную оценку их целесообразности и эффективности, разработку проектной документации. Одновременно он выполняет роль резерва («подушки»), который можно использовать в случае перебоев во внешнем финансировании.
Финансирование проектов за счет собственных средств девелоперов (самофинансирование) возможно с использованием нескольких источников собственных средств:
• за счет чистой прибыли;
• за счет амортизационных отчислений;
• за счет эмиссии акций и увеличения размеров акционерного капитала;
• за счет оборотных средств.
Использование каждого из этих вариантов имеет свою цену, плюсы и минусы.
Первый источник — прибыль может быть достаточно быстро мобилизована для инвестиций, но использована для инвестирования может быть лишь после уплаты налогов, и, следовательно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уплатить налога на прибыль до ее использования.