Организация является заказчиком по строительству и реконструкции объектов недвижимости. В настоящее время часть объектов построена, введена в эксплуатацию, но не зарегистрирована, часть объектов в эксплуатацию не введена. Есть необходимость передать в аренду часть объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию, до их государственной регистрации и часть объектов недвижимости до их ввода в эксплуатацию.
Правомерно ли это? Влечет ли гражданско-правовые риски передача в аренду объекта недвижимости до государственной регистрации права собственности арендодателя? Могут ли привлечь к ответственности за эксплуатацию объекта недвижимости до выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: передача в аренду объекта недвижимости до государственной регистрации права собственности арендодателя, в том числе до выдачи разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию, не противоречит закону и сама по себе не влечет гражданско-правовых рисков. Фактическая эксплуатация объекта недвижимости до выдачи разрешения на его ввод в эксплуатацию может явиться основанием для привлечения к административной ответственности.
Условие об объекте аренды, в силу п. 3 ст.607 ГК РФ относящееся к существенным условиям договора аренды, считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Отсутствие достаточной индивидуализации объекта аренды по существу лишается правового значения, если вещь фактически передана арендатору и между сторонами отсутствует спор о надлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, поскольку в этом случае стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, далее — Пленум № 73).
Суды исходят из того, что в целях индивидуализации объекта недвижимости достаточно указания в договоре кадастрового номера этого объекта (смотрите п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, постановлений Пятнадцатого ААС от 19.05.2016 № 15АП-5437/16, Одиннадцатого ААС от 02.02.2015 № 11АП-18024/14). Индивидуализация же не поставленных на кадастровый учет помещений и иных частей объектов недвижимости может осуществляться любыми доступными способами, в том числе с использованием, например, технического паспорта здания, поэтажных планов, путем указания адреса, местоположения в здании, площади помещения и т. п. (постановления АС Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 №Ф08-1777/17 и от 18.01.2017 №Ф08-9983/16, АС Уральского округа от 23.06.2017 № Ф09-2557/17, АС Центрального округа от 23.05.2016 № Ф10-1128/16).