Может ли ООО возместить оставшуюся часть понесенных расходов на капитальное строительство после окончания срока аренды и передачи склада арендодателю? Как следует оформить данные операции для целей налогообложения у ООО?
Право на зачет расходов на выполнение ремонтных работ в счет арендных платежей дает ГК РФ (ст. 614, 616 ГК РФ). Если порядок и условия проведения арендатором ремонта и зачета его стоимости в счет арендной платы не были предусмотрены в договоре аренды, то их можно предусмотреть в дополнительном соглашении к договору. Приложениями к дополнительному соглашению будут являться проектно-сметная документация (смета) на проведение ремонта или иных неотделимых улучшений объекта, план-график проведения работ, расчет длительности периода зачета затрат арендатора на производство работ по улучшению арендуемого объекта в счет арендной платы и возмещения коммунальных платежей (смотрите примерную форму договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства (подготовлено экспертами компании «ГАРАНТ»); примерную форму дополнительного соглашения к договору аренды о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы (подготовлено экспертами компании «ГАРАНТ»)).
Если неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя, но арендатору не возмещаются, то в течение срока договора аренды их стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, смотрите также письма Минфина России от 19.01.2009 №03-03-07/1 и от 10.11.2008 № 03-03-06/1/620). Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (шестой абзац п. 1 ст. 258 НК РФ, письма Минфина России от 06.11.2009 №03-0306/2/215 и от 05.02.2008 №03-03-06/2/12, ФНС России от 17.08.2009 №3-2-13/181, УФНС России по г. Москве от 04.06.2008 №20-12/053638 и от 18.03.2008 №20-12/025122.1).
Если капитальное строительство объекта произведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Требование о возмещении стоимости может быть заявлено арендатором начиная с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, с этого события у арендатора возникает право на их возмещение (данная позиция подтверждена, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 №2842/10) (смотрите также материал: Бухгалтерский и налоговый учет затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (И.А. Варпаева, Р.В. Треушников, журнал «Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях», № 18, сентябрь 2019 г.)). Если арендодатель возмещает арендатору стоимость выполненных последним неотделимых улучшений сразу же после завершения работ, то соответствующие затраты учитываются в составе капитальных вложений арендатора (за минусом входного НДС, принимаемого к вычету) с последующим переводом совокупности капитальных затрат в состав дебиторской задолженности арендодателя.