В соответствии с градостроительным законодательством РФ (а именно п. 4 ст. 1) к ЗОУИТ относят такие зоны, как: санитарно-защитные, охранные, водоохранные, направленные на защиту объектов культурного наследия, затопления, подтопления, водоснабжения, имеющие хозяйственное бытовое и питьевое назначение, а также ряд других. По состоянию на сегодняшний день существует свыше 200 зон, имеющие особые условия использования территорий.
Установление границ зон, имеющих особый режим использования земель, осуществляется в соответствии с проектами постройки субъектов. В случае если такие проекты отсутствуют, то установление границ осуществляется в соответствии с нормативами, при этом в учет берется назначение режимообразующих объектов, их расположение, конструкции, параметры, а также уровень воздействия на окружающую среду.
Если говорить о размере границ зон с особыми условиями использования земель, то они обычно шире, поэтому с границами объекта, подлежащего защите и охране, не совпадают. На участки земли, полностью или частично входящие в границы ЗОУИТ, может быть введен особый правовой режим применения.
ЗОУИТ создаются в целях безопасной эксплуатации объектов различного назначения. Формирование таких зон предоставляет возможность осуществлять использование объекта, при этом вред для населения и окружающей среды является минимальным.
В настоящее время на территории Российской Федерации действуют правила, налагающие обязанность на установление зон с особыми условиями для объектов, которые требуют защиты и охраны от неблагоприятного воздействия. Установление ЗОУИТ осуществляется для всех режимообразующих объектов.
В соответствии с законодательством Российской Федерации к ключевым видам ЗОУИТ относятся:
- Санитарно-защитная зона (С— это территория, отделяющая вредные производства и объекты, оказывающие отрицательное воздействие на окружающую среду, в целях защиты жизни и здоровья граждан.
- Зона ограничения застройки (З— это территория, окружающая объекты, связанные с радиотехнической деятельностью в целях предотвращения возможных отрицательных влияний электромагнитного излучения. Для определения таких зон осуществляется замер электромагнитного поля, и, если оно превышает допустимые нормативами пределы, выносится соответствующее решение.
- Охранная зона — это зоны, создаваемые вокруг экологических объектов, представляющих особую ценность, историко-культурных и историко-ландшафтных заповедников, объектов культурного наследия, гидрометеостанций и т. д.
- Шумовая зона — это территория, выделяемая в целях защиты граждан от объектов, выделяющих высокий уровень шума.
- Зона санитарной охраны (З— это территория, в которую входит водопровод и/или источник водоснабжения либо иной объект (в том числе водозаборные и водопроводные сооружения).
- Прибрежная полоса — это территория, расположенная возле водохранилищ, озер и рек, используемая в целях ограничений хозяйственной деятельности.
- Зона охраняемого природного ландшафта — это территория, на которой накладываются ограничения на ведение хозяйственной деятельности, проведение мероприятий по постройке и реконструкции в целях регенерации/сохранения природного ландшафта, включая леса, водоемы, долины рек, а также открытые пространства, которые на композиционном уровне связаны с объектами культурного наследия.
- Водоохранная зона — это территория, примыкающая к береговой линии водных объектов (озер, каналов, морей, ручьев, рек, водохранилищ), где осуществляется установка особого режима использования с целью предотвращения загрязнения, заиления, а также засорения водного объекта и сохранения среды обитания объектов растительного и животного мира.
- Запретный район/запретная зона — это территория, применяемая для безопасного хранения имущества ВС, защиты окружающей среды и граждан от влияния стихийных бедствий и аварийных воздействий.
Каждая из разновидностей зон, обладающих особыми условиями использования земель, имеет ограничения. В случае если участок земли попал в такую зону, то на его использование накладываются некоторые обременения. Кроме того, права владельцев также ограничиваются.