Строительная организация арендует жилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. Согласно условиям договора одновременно с платежом за первый месяц арендодателю перечисляется обеспечительный платеж (депозит) в размере 200 тыс. руб. Также в договоре указано, что депозит имеет целевой характер, а именно возмещение расходов в случае нанесения арендатором ущерба имуществу. Также оговорено, что если в течение срока действия договора основания для использования арендодателем депозита не возникнут, то по окончании срока действия договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. В письме Минфина России от 23.10.2014 № 03–04–06/53577 сказано, что доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа, а до момента удержания у арендодателя налогооблагаемого дохода не возникает. Руководствуясь данными разъяснениями, организация не удерживала НДФЛ из депозита. По окончании срока действия договора арендодатель обнаружил, что его имуществу был нанесен ущерб (повреждены стены и пол). Мастера, нанятые им для проведения ремонта, оценили свои услуги в 20 тыс. руб. Таким образом, арендодатель вернет арендатору 180 тыс. руб., а 20 тыс. руб. будут использованы им на покрытие расходов по устранению ущерба. Неизвестно, как была определена сумма нанесенного ущерба и какие документы между арендатором и арендодателем были при этом оформлены. Ремонт пока не производился, имеется только смета. Будет ли в рассматриваемой ситуации сумма возмещения ущерба (20 тыс. руб.) облагаться НДФЛ? Какими документами можно подтвердить сам факт возникновения реального ущерба и его стоимость, чтобы 20 тыс. руб. не облагались НДФЛ? Может ли таким документом являться смета, составленная мастером?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: сумма возмещения реального ущерба, причиненного имуществу арендатора, удерживаемая из депозита, не является доходом арендатора и, соответственно, НДФЛ не облагается. Конкретного перечня документов, подтверждающих факт причинения вреда имуществу арендодателя, равно как и размера подлежащего возмещению реального ущерба, законом не установлено. Подтверждать факт причинения вреда имуществу арендодателя в данном случае может оформленная арендодателем в адрес арендатора претензия с требованием о возмещении реального ущерба (желательно с приложением доказательств причинения вреда), а также двусторонний акт (или иной документ) о выявленных недостатках арендованного имущества. Для обоснованности расчета сумм причиненного имуществу арендодателя реального ущерба, предъявленных к возмещению, возможно проведение независимой экспертизы. Кроме того, стороны могут ориентироваться и на составленную мастером смету с оговоркой, что размер реального ущерба в итоге будет определяться фактическими расходами арендодателя на ремонт поврежденного имущества, которые могут не совпадать с суммой, первоначально указанной в смете.