ООО предоставило индивидуальному предпринимателю (главе КФХ) коммерческий заем в качестве предоплаты за поставку произведенной им сельскохозяйственной продукции в будущем. С целью надлежащего исполнения обязательств между ООО (залогодержатель) и индивидуальным предпринимателем (залогодатель) был заключен договор залога (ипотеки), в соответствии с которым были заложены земельные участки сельскохозяйственного назначения. Договор ипотеки предусматривал право залогодержателя в случае неисполнения залогодателем своих обязательств по основному договору оставить заложенное имущество за собой согласно абз. 2 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке. В договоре ипотеки прописана обязанность залогодателя передать в определенный срок заложенное имущество при направлении в его адрес соответствующего требования залогодержателя. Указанным законом предусмотрено, что к такому способу реализации заложенного имущества применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже. Следовательно, подразумевается заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, на основании которого заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя.
Каковы действия залогодержателя в случае отказа залогодателя заключить такое соглашение?
Действительно, в силу п. 2 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) к отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества и по продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера правоотношений.
Вместе с тем, как указано в п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», действующее законодательство не предусматривает необходимости заключения залогодателем и залогодержателем, приобретающим заложенное недвижимое имущество как для себя, так и для третьего лица, договора купли-продажи. Залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание и который был приобретен залогодержателем для себя, в момент внесения в ЕГРП записи о переходе права собственности. При этом отказ регистратора в государственной регистрации, основанный на том, что заявление о государственной регистрации права было подано залогодержателем, а заявление правообладателя о регистрации перехода права собственности отсутствует, не соответствует закону.