Несмотря на единство определения рыночной стоимости, вопрос о корректности применения тех или иных подходов и методов оценки земельных участков и других объектов недвижимости остается в российской теории и практике в центре дискуссий, что связано с неразвитостью рыночных отношений в сфере оборота недвижимости.
Хотя российские федеральные стандарты оценки и разработаны с учетом международных стандартов оценки, в них даны только общие подходы к оценке без их конкретизации применительно к оценке земельных участков.
Так, сравнительный подход определяется в ФСО как «совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами» [3]. Главным требованием для подхода является наличие полной и достоверной информации.
Проведен анализ современных подходов оценки стоимости земли. В табл. 1 показаны преимущества и недостатки сравнительно подхода.
Что касается затратного подхода, то в федеральном стандарте оценки он определен как «совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения» [3].
В табл. 2 показаны преимущества и недостатки затратного подхода.
Так, доходный подход определяется в федеральном стандарте оценки, как «совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод».
Этот метод применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки. Он представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа.
В табл. 3 показаны преимущества и недостатки доходного подхода.
Метод распределения — это техника косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое‑либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней в целях сравнения. Один из недостатков этого метода — сложность определения доли земли в общей стоимости недвижимости. Исходя из этого считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающихся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось получить эмпирически подтвержденные данные о соотношении стоимости земли и стоимости зданий.