Развитие рыночных отношений в жилищном строительстве направлено на улучшение жилищных условий граждан Российской Федерации и дало возможность выбирать по своему усмотрению месторасположение квартиры, ее размер, категорию, перечень оказываемых дополнительных услуг и любые иные интересующие параметры. На рынке появились квартиры, удовлетворяющие самым высоким требованиям.
Действовавшая ранее система строительства государственного жилого фонда исключала случаи банкротства и несостоятельности застройщиков, самым драматичным событием можно считать случаи несвоевременного окончания строительства. Рыночные отношения кардинально изменили ситуацию, случаи банкротства и несостоятельности застройщиков стали обыденным явлением, появились случаи откровенного обмана и мошенничества. Складывающаяся система жилищного строительства требовала административного и правового регулирования. Одним из основных документов, призванных упорядочить взаимоотношения и защитить права участников долевого строительства, стал Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].
В монографии Николаев В.А. и Мелешкин М.Г. отмечают, что «учитывая имеющиеся особенности функционирования земельноимущественного комплекса городов, необходимо проектировать такую среду обитания, которая бы позволила реализовать основные функции земельной политики и обеспечить их ориентацию на гармоничное и разумное сочетание стратегических и тактических интересов, обеспечивающих сочетание рационального использования земель города, являющихся ограниченным и невосполнимым ресурсом с необходимостью развития гражданского и промышленного строительства, привлечения инвесторов» [9].
Принятый Закон установил порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства, призван регулировать вопросы раскрытия информации застройщиком, требования к органам управления застройщика и его участникам, содержания договора участия в долевом строительстве, цену договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантии качества, предусмотренные договором, порядок передачи объекта долевого строительства и его расторжение, ответственность за нарушение обязательств по договору, порядок уступки прав требований по договору, исполнение сторонами обязательств по договору, способы обеспечения исполнения обязательств по договору, обеспечение исполнения обязательств по договору залогом, особенности обращения взыскания на предмет залога, особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, страхование гражданской ответственности застройщика, государственной регистрации договора долевого участия и права собственности на объекты долевого строительства, использования денежных средств застройщиком, условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкции объектов социальной инфраструктуры, уплаты процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию, порядок совершения операций по расчетному счету застройщика, порядок оформления и размещения проектной декларации, в том числе информации о застройщике и информации о проекте строительства, государственного регулирования, государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, порядка защиты прав граждан — участников долевого строительства, порядка взаимодействия контролирующих органов, уполномоченных банков и застройщиков в единой информационной системе жилищного строительства.