По общему правилу в соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении прав и обязанностей на основе договора. Данное положение ГК РФ не носит абсолютного характера и в ст. 1 Кодекса подчеркивается, что условия договора не должны противоречить действующему законодательству. Положения, предусматривающие определенную специфику регулирования договора аренды земельных участков, содержатся в Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ).
В литературе справедливо подчеркивалось, что земля по сравнению с иными объектами представляет наибольшую материальную ценность1 , и это обусловливает установление в отношении земли особого правового режима2 . В то же время в соответствии с действующим законодательством земля и другие природные ресурсы могут быть объектом различных форм собственности, и земельные участки активно вовлекаются в гражданский оборот.
Специфика регулирования арендных отношений в тех случаях, когда предметом договора выступает земельный участок, присуща не только российскому, но и зарубежному законодательству3 . Применительно к Российской Федерации актуальным представляется вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства в сфере регулирования арендных отношений. Данный вопрос нечетко урегулирован в ГК РФ и в ЗК РФ, и ему уделяется недостаточное внимание в литературе. Ю.Е. Филаткина предлагает рассматривать аренду земельного участка как комплексный институт земельного права4 . Между тем сами по себе арендные отношения являются имущественными отношениями и относятся к предмету регулирования гражданского законодательства, которое в соответствии с Конституцией РФ находится в ведении Российской Федерации, в то время как земельное законодательство — в совместном ведении Федерации и ее субъектов.
Согласно ст. 397 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта РФ. В качестве примера можно привести Закон Орловской области от 5 июня 2015 г. № 1793-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений в Орловской области»5 , ст. 4 которого предусматривает, что порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Орловской области в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами. В настоящее время в Орловской области порядок определения размера арендной платы за указанные земельные участки урегулирован Постановлением Правительства Орловской области от 30 декабря 2014 г. № 443 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области»6 .