Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к Закону № 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов. Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков. Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен — до 25% после 1 июля.
Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5–3,7% в зависимости от класса. Причем основной рост пришелся на июль — трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод,— а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (–0,1%), но тем не менее.
Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования, конечно, не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка. Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 30% и проданные как минимум на 10%. В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы продолжают строиться 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эскроу — только 3,6 млн кв.м.
Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне — не перешли на эскроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам. Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв. м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа по Закону № 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.