Реконструкция объекта капитального строительства и основные этапы ее проведения

ЧТО ТАКОЕ РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ

Реконструкция здания — это (п. 14 ст. 1 Градостроительный кодекс РФ, далее — Кодекс):

• изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;

• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.

ЧЕМ РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЕГО КАПИТАЛЬНОГО ИЛИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 Кодекса.

При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 Кодекса):

1) его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;

2) систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;

3) отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Цель текущего ремонта здания — обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 Кодекса).

В случаях, определенных Правительством РФ, при проведении текущего ремонта зданий можно заменить и (или) восстановить (ч. 8.1 ст. 55.24 Кодекса):

1) элементы строительных конструкций (за исключением элементов несущих конструкций);

2) элементы систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.

• и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 Кодекса);

• для реконструкции здания необходимо на основании проектной документации разработать рабочую документацию (ч. 2.1 ст. 48 Кодекса). Для капремонта она не требуется;

• для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство (за исключением отдельных случаев), а после проведения работ — разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 Кодекса). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.

Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.

В КАКОМ ПОРЯДКЕ ПРОВОДИТСЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЯ

Реконструкция здания может включать следующие этапы (ч. 2 ст. 5.2 Кодекса):

• Приобретение права на земельный участок. Это потребуется, если, например, в результате реконструкции планируется возвести пристройку к зданию, которая будет заходить на соседний участок.

• Получение сведений, документов, материалов. На данном этапе нужно получить, в частности, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (п. 4 ч. 4 ст. 5.2 Кодекса).

• Выполнение инженерных изысканий и проектирования.

• Реконструкция здания и ввод его в эксплуатацию. Данный этап включает в том числе получение разрешения на строительство (если оно необходимо) (п. 1 ч. 6 ст. 5.2 Кодекса).

• Кадастровый учет изменений после реконструкции здания.

Правительство РФ утверждает исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных НПА и необходимых для мероприятий по строительству объекта капстроительства (ч. 9 ст. 5.2 Кодекса). До вступления в силу этого перечня применяются исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, утвержденные Правительством РФ в соответствии с ч. 2 ст. 6 Кодекса.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГПЗУ И КАК ЕГО ПОЛУЧИТЬ

ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания. В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 Кодекса).

Обратиться с заявлением о выдаче ГПЗУ должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, подлежащее реконструкции. Подать заявление он может следующими способами (ч. 5, 6.1 ст. 57.3 Кодекса):

• на личном приеме в органе местного самоуправления по месту нахождения участка или по адресу электронной почты этого органа. Электронное заявление должно быть заверено электронной подписью;

• в МФЦ;

• через Единый или региональный портал госуслуг;

• с помощью ГИС обеспечения градостроительной деятельности.

ГПЗУ выдается бесплатно (ч. 6 ст. 57.3 Кодекса). Его должны направить в течение 14 рабочих дней после получения заявления.

ГПЗУ направляется в форме электронного документа, заверенного электронной подписью (если на это было указано в заявлении) (ч. 6, 6.1 ст. 57.3 Кодекса):

• по адресу электронной почты, приведенному в заявлении;

• через Единый или региональный портал госуслуг;

• посредством ГИС обеспечения градостроительной деятельности.

Вы можете использовать информацию из ГПЗУ в течение трех лет со дня выдачи. Исключение — информация о возможности подключить объекты капстроительства к инженерно-техническим сетям (кроме сетей электроснабжения) (ч. 10 ст. 57.3 Кодекса).

КАК ПОДГОТОВИТЬ ПРОЕКТНУЮ И РАБОЧУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

Объекты капстроительства реконструируются в соответствии с проектной и рабочей документацией (ч. 1.2 ст. 52 Кодекса).

Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 Кодекса). Рекомендуем проверить это в реестре СРО на сайте Ростехнадзора (http://sro. gosnadzor.ru/).

Для подготовки проектной документации нужны следующие документы (ч. 6 ст. 48 Кодекса):

• ГПЗУ;

• результаты инженерных изысканий. Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;

• технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, если эксплуатация здания без этого невозможна.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Указанные документы необходимо представить организации или ИП, которые будут готовить проектную документацию (ч. 6 ст. 48 Кодекса).

После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 Кодекса).

Рабочая документация содержит материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели. Она разрабатывается на основании проектной документации. И ту и другую документацию можно готовить одновременно (ч. 2.1 ст. 48 Кодекса).

КАК ПРОВОДИТСЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

На необходимость проведения такой экспертизы указано в ч. 1 ст. 49 Градостроительный кодекс РФ.

Ее проводят:

• как правило, Минстрой России и подведомственные ему учреждения (ч. 4 ст. 49 Градостроительный кодекс РФ). Объекты, в отношении которых обязательную госэкспертизу должны проводить эти органы и организации, указаны в ч. 3.4, Кодекса;

• органы власти субъектов РФ (подведомственные им организации) по месту нахождения земельного участка, на котором будет реконструироваться здание (ч. 4.2 ст. 49 Кодекса). Обязательную госэкспертизу такие органы проводят, если не предусмотрено ее проведение федеральными органами и организациями.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы приведен в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145.

Если ваш объект не относится к указанным объектам, вы можете по своему выбору направить документы на государственную или негосударственную экспертизу (п. 2 ч. 3.3 ст. 49 Кодекса).

Негосударственную экспертизу проводят организации, которые аккредитованы на ее проведение (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 Кодекса). Рекомендуем перед обращением проверить сведения об аккредитации организации в реестре, размещенном на сайте Росаккредитации (https://pub.fsa.gov.ru/ rene). Порядок ее организации и проведения приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 № 272.

Экспертиза проводится в течение 42 рабочих дней. Этот срок может быть продлен по заявлению застройщика или технического заказчика не более чем на 20 рабочих дней. В случаях и в порядке, которые определяет Правительство РФ, он продлевается еще не более чем на 30 рабочих дней. В результате проведения экспертизы вам выдадут положительное или отрицательное заключение (ч. 7, 9 ст. 49 Кодекса). Все заключения включаются в реестр (http://egrz.ru/organisation/ reestr/latest).

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 Кодекса). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотрена ответственность.

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство при реконструкции объекта капитального строительства, документов, необходимых для получения указанного разрешения, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача указанного разрешения могут осуществляться (п. п. 1–4 ч. 7.4 ст. 51 Кодекса:

• непосредственно уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, в частности, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления;

• через МФЦ (в соответствии с соглашением о взаимодействии между МФЦ и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом);

• с использованием единого портала госуслуг или региональных порталов госуслуг;

• с использованием ГИС обеспечения градостроительной деятельности.

Застройщики, наименование которых содержит слова «специализированный застройщик», при реконструкции, в частности, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, могут также подать заявление о выдаче разрешения через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Исключение: нормативным правовым актом субъекта РФ предусмотрено, что такое заявление подается через иные информационные системы (п. 5 ч. 7.4 ст. 51 Кодекса).

Чтобы получить разрешение, подайте заявление и приложите к нему комплект документов, перечень которых приведен в ч. 7 ст. 51 Кодекса. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 10 ст. 51 Кодекса).

Обратите внимание, что вы можете не представлять документы, которые находятся в других госорганах, органах местного самоуправления или подведомственных им организациях (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проектной документации). Их указанный орган может получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 7.1 ст. 51 Кодекса, п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.2019 № 1294).

Разрешение на строительство предоставляется бесплатно. Оно выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если на это было указано в заявлении. Выдать разрешение должны в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления, если нет оснований для отказа в выдаче (ч. 10, 11, 15 ст. 51 Кодекса).

В течение пяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на строительство органы и организации, выдающие такие разрешения, обеспечивают передачу сведений, документов, материалов об объекте в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ч. 18 ст. 51 Кодекса). За нарушение сроков направления таких документов и материалов предусмотрен штраф (ст. 9.5.2 КоАП РФ).

КАК ПРОВЕСТИ РАБОТЫ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

Чтобы начать работы по реконструкции здания, вам нужно:

1) заключить договор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 Кодекса), которые:

• являются членом саморегулируемой организации (СРО) в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, должны выполняться только членами СРО, за исключением случаев, предусмотренных в указанной норме;

• не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса).

Если работы будут выполнять организации, указанные в ч. 2.2 ст. 52 Кодекса, например, МУП, то для них членство в СРО не требуется, а договор можно заключить на любую сумму.

Обратите внимание, что работы по договорам субподряда, заключенным не с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, а с иными лицами, могут выполняться ИП или организациями, не являющимися членами СРО (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 № 41067-ОГ/02).

Самостоятельно провести работы по реконструкции вы можете только в том случае, если являетесь членом СРО (ч. 3.1 ст. 52 Кодекса);

2) подготовить земельный участок и здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 Кодекса);

3) направить не позднее чем за семь рабочих дней до начала реконструкции извещение о начале работ и необходимые документы в органы государственного строительного надзора, если проводилась экспертиза проектной документации (кроме установленных случаев). Если при реконструкции предусмотрен федеральный государственный экологический контроль (надзор), извещение нужно направить в орган федерального государственного экологического надзора. В установленных Правительством РФ случаях документы (их копии или содержащиеся в них сведения), прилагаемые к извещению, нужно представить в форме информационной модели (ч. 5, 5.3 ст. 52, п. 2 ч. 1 ст. 54 Кодекса).

При этом учитывайте, что копию разрешения на строительство и положительное заключение экспертизы проектной документации вы можете не направлять. В этом случае надзорный орган получит их самостоятельно (ч. 5.1 ст. 52 Кодекса).

За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать.

После завершения работ по реконструкции здания необходимо провести кадастровые работы и подготовить документы, необходимые для его ввода в эксплуатацию.

КАК ПРОВЕСТИ КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ И КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПОДГОТОВИТЬ ДЛЯ ВВОДА РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ЗДАНИЯ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

После того как работы по реконструкции здания завершены, необходимо:

1) провести кадастровые работы. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру (в организацию, где он работает) и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

Если в штате вашей организации имеется кадастровый инженер, то эти работы может провести он. Заключение договора в данном случае не требуется (ч. 1.1 ст. 35 названного Закона).

В результате выполнения таких работ вы получите технический план. Он потребуется как для ввода реконструированного здания в эксплуатацию, так и для кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительный кодекс РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

2) подготовить необходимые документы. Их перечень приведен в ч. 3 ст. 55 Градостроительный кодекс РФ. Некоторые из них у вас уже имеются либо вы получили их ранее (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, разрешение на строительство). Однако часть документов необходимо подготовить после завершения работ по реконструкции здания. В частности, проверьте, чтобы у вас имелись:

• акт, которым подтверждается соответствие параметров реконструированного здания проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса);

• схема, отображающая расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

• документы, подтверждающие соответствие реконструированного здания техническим условиям и подписанные представителями организаций, которые осуществляют эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

• заключение органа государственного строительного надзора, заключение органа федерального государственного экологического надзора, если это необходимо.

КАК ВВЕСТИ ЗДАНИЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОСЛЕ ЕГО РЕКОНСТРУКЦИИ

Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 Кодекса).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 Кодекса) следующее:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;

• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство), разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Для получения разрешения вам нужно обратиться с заявлением в тот орган, который выдавал разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55 Кодекса).

Прием от застройщика заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, документов, необходимых для получения указанного разрешения, информирование о порядке и ходе предоставления услуги и выдача указанного разрешения могут осуществляться (п. п. 1–4 ч. 2.2 ст. 55 Кодекса):

• непосредственно уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, в частности, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления;

• через МФЦ (в соответствии с соглашением о взаимодействии между МФЦ и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом);

• с использованием единого портала госуслуг или региональных порталов госуслуг;

• с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.

К заявлению приложите необходимые документы. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде. Порядок такого направления аналогичен порядку направления в электронном виде заявления и документов для получения разрешения на строительство (ч. 4.1 ст. 55 Кодекса).

Учитывайте, что те документы, которые находятся в распоряжении органов власти (подведомственных им организаций), вы можете не представлять. Указанный орган может получить их самостоятельно (ч. 3.2–3.4 ст. 55 Кодекса, п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.2019 № 1294).

В течение пяти рабочих дней со дня получения заявления орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения. Оно выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если на это было указано в заявлении (ч. 4.1, 5 ст. 55 Кодекса).

На основании выданного разрешения и технического плана реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 Кодекса).

КАК ПРОВОДИТСЯ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ИЗМЕНЕНИЙ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

После реконструкции здания (если в результате нее не образованы новые объекты) должен быть проведен кадастровый учет в связи с изменением основных сведений об объекте. Обратиться за внесением таких изменений должен орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию. Не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения он должен направить в Росреестр заявление о кадастровом учете изменений с приложением необходимых документов (п. 1 ч. 5 ст. 14, п. 1 ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ

За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:

1) за проведение реконструкции без разрешения на строительство, если его получение необходимо. Для организаций, например, предусмотрен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ);

2) нарушение сроков направления извещения в органы государственного строительного надзора. Штраф, например, для организаций составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ);

3) эксплуатацию объекта без разрешения на его ввод в эксплуатацию (за исключением случаев, когда для реконструкции разрешение на строительство не требуется). Для организаций, например, установлен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

При подготовке статьи использованы материалы справочной правовой системы «КонсультантПлюс».