В условиях рыночной экономики проект реновации должен представлять собой вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка проектируемого элемента планировочной структуры. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» в данном случае следует приравнять понятию «рациональное использование» земель населённых пунктов.
Исходя из многогранности данного понятия и опираясь на анализ российского и зарубежного опыта, предлагается толковать его в следующем виде: «рациональное использование земель — экономически обоснованное, экологически ответственное, землеустроительно организованное, бюджетно, социально и градостроительно эффективное использование земель, осуществляемое в рамках правового и нормативного регулирования».
Руководствуясь данным понятием, предлагается в целях определения необходимости реализации программы реновации в отношении некоторой территории жилой застройки населённого пункта выполнять оценку рационального использования земель этой территории по следующей методологии.
Методология оценки строится на интегральной балльной оценке ситуации, сложившейся на предполагаемой к реновации территории. Оценка производится для территории жилой застройки элементов планировочной структуры города, в отношении которых представляется возможным реализация проектов реновации территории.
Целью оценки является выявление необходимости реализации программы реновации в отношении данной территории на основании сложившейся нерациональности ее использования по объективным причинам и наличия перспектив для ее развития. Оценка выполняется с применением следующих критериев:
Для оценки экономической обоснованности использования территории жилой застройки, предлагаемой к реновации, применяются показатели:
1.1 Отношение средней рыночной стоимости квадратного метра жилой недвижимости на территории структурного элемента (квартала, микрорайона), предлагаемой к реновации, к стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости на прилегающих территориях.