Для начала определим две основные функции управляющих компаний:
1) предоставление «жилищной услуги»;
2) предоставление «коммунальных услуг».
Как такового понятия «жилищная услуга» в Жилищном кодексе нет, но определить ее можно легко. Загляните в свою платежку, и вы увидите «плата за содержание и ремонт» — это и есть жилищная услуга. Плата взимается с квадратного метра вашего помещения (квартиры), устанавливается по решению большинства собственников на общем собрании и является фиксированной как минимум в течение одного года. В нее входят услуги по управлению многоквартирным домом, содержание мест общего пользования (крыши, чердаки, подвалы, подъезды, придомовой территории (при наличии межевания) и т. д.) уборка, осмотры и т. д.
Перечень работ утверждается также на общем собрании собственников, но не может быть менее, чем установлено постановлением правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», а также их текущий ремонт.
Понятие «коммунальные услуги» определено в ст. 154 ЖК РФ, к ним относятся водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление и с 1 января 2019 года — вывоз мусора.
Формирование платы за коммунальные услуги осуществляется по приборам учета (счетчикам), за исключением вывоза мусора, и по нормативу — в случае отсутствия счетчиков, исходя из количества проживающих. Плата за услугу отопления рассчитывается исходя из площади квартиры.
Итак, «коммунальный ресурс» и «коммунальная услуга». Рассмотрим данный вопрос на примере водоснабжения, настоящий принцип распространяется на все виды коммунальных услуг. Подойдем к данной теме с двух сторон.
Жители многоквартирных домов являются потребителями «коммунальных услуг», которые используются в личных бытовых целях. Производитель воды (горячей или холодной) является ресурсоснабжающей компанией и производит «коммунальный ресурс». По сути это одна и та же вода, но когда она из ресурса она превращается в услугу?
После того как вода была поднята из скважины, очищена, подогрета, она по трубам бежит к вашему многоквартирному дому. Всю дорогу до дома она является собственностью ресурсоснабжающей организации, и здесь на границе эксплуатационной (балансовой) принадлежности, установленной п. 8 постановления правительства РФ от 14.05.2013 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», по внешней стене дома или по коллективному прибору учета, при наличии, «коммунальный ресурс» становится «коммунальной услугой» и переходит в собственность управляющей компании, которая и рассчитывается за воду перед ресурсоснабжающей компанией и становится «исполнителем коммунальной услуги». Теперь за качество воды ответственность несет управляющая компания, и все претензии по качеству, перебоям необходимо предъявлять ей в соответствии с постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». И плата за «коммунальную услугу» вносится потребителем исполнителю коммунальных услуг — управляющей компании.
Подведем итог. Коммунальный ресурс принадлежит ресурсоснабжающей компании, становится коммунальной услугой при входе в дом и приобретается управляющей компанией у ресурсоснабжающей организации. А потребители (жители дома) приобретают коммунальную услугу (воду) у управляющей компании (исполнителя коммунальных услуг).
P. S. 3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, внесенные федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», касающиеся заключения прямых договоров между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.
В соответствии с новой ст. 157.2 Жилищного кодекса при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, заключение прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), по обращению с твердыми коммунальными отходами), производится каждым собственником помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени, с ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей соответствующие коммунальные услуги.
Таким образом, посредник в виде управляющей компании исключается из цепочки подачи коммунальной услуги, и ресурсоснабжающая компания несет ответственность за качество как ресурса, так и услуги, становясь исполнителем коммунальной услуги.