Преобразованиям в сфере земельных отношений, происходящим в стране в течение последних 30 лет, трудно дать однозначную оценку. Отдельные результаты земельной реформы имеют, бесспорно, положительное и прогрессивное значение, последствия других еще предстоит критически осмыслить. Вне всякого сомнения, за указанное время коренным образом изменился характер землепользования. Особенно ощутимые изменения произошли в использовании земель сельскохозяйственного назначения.
Не останавливаясь на положительных и отрицательных результатах реформы, реализации ряда законов, отметим непредсказуемые последствия дробления земельных участков, выделенных в счет земельных долей, на более мелкие. Так, в частности, в пригородах крупных городов произошел массовый выдел земельных долей в урочищах с привлекательным ландшафтом, рядом с рекой, лесом и т. п. Без смены категории земель менялся вид разрешенного использования. Земельные участки выводились из сельскохозяйственного производства для создания садоводческих товариществ. Это не противоречило в прошлом и не противоречит в настоящее время действующему законодательству. Одобряя дробление угодий на мелкие земельные участки для ведения садоводства, принимающие решение органы власти прекрасно понимали, что это поезд в один конец. Земли безвозвратно изымались из сельскохозяйственного производства. Юридически продолжая оставаться сельскохозяйственными угодьями, они фактически таковыми уже не являются. За счет образования садоводческих товариществ граждане реализуют потребность в землях и в строительстве загородной недвижимости.
В этом случае сельскохозяйственные угодья, предназначенные для ведения коллективного садоводства, могли рассчитывать на иной регламент использования, отличный от остальных угодий. Решением проблемы могло бы явиться разрешение на возведение на этих участках жилых домов. Но на сегодняшний день возникли серьезные препятствия для постановки на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства, возведенных на этих землях. На земельных участках, образованных на сельскохозяйственных угодьях для ведения садоводства, начиная с 2019 г., запрещено любое строительство. Возникла ситуация, когда часть собственников успела построить и зарегистрировать свои дома, другая лишена возможности это сделать. Оспаривая права, граждане руководствуются зарегистрированным правом на земельный участок, наличием разрешения на строительство, выданным администрацией, градостроительным планом, правилами землепользования и застройки.