В любом офисном здании можно выделить несколько типов инженерных систем, обеспечивающих всесторонний комфорт работников и посетителей:
— горячее и холодное водоснабжение;
— канализация и водоотведение (в том числе атмосферных осадков);
— теплоснабжение, вентиляция и кондиционирование;
— электроснабжение;
— слаботочные сети (охранные, противопожарные, интернет-линии).
Нужно учитывать, что современные бизнес-центры — как правило, многофункциональные сооружения. К примеру, высотные здания ММДЦ «Москва-Сити» на Пресненской набережной наряду с офисными площадями вмещают конференц-залы, заведения общепита и сферы услуг, жилые апартаменты и гостиницы, фитнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, подземные паркинги и т.п. Все это накладывает дополнительные нагрузки на инженерные системы, многократно увеличивая их сложность.
В наших климатических условиях при проектировании и строительстве офисной недвижимости наибольшее внимание приходится уделять системам, ответственным за поддержание комфортного микроклимата. На отопление и кондиционирование приходится более 70% энергопотребления типичного бизнеса-центра.
Теплоснабжение в офисных зданиях может быть реализовано двумя способами. Бюджетный путь — это традиционное водяное отопление от городских теплоцентралей. На вводе в здание устраивается тепловой пункт, от которого прокладывается разводка трубопроводов отопления и горячего водоснабжения. К примеру, московское представительство Siemens располагается в шестиэтажном бизнес-центре класса А+, который обеспечивается теплом и горячей водой с помощью индивидуального теплового пункта, оборудованного энергоэффективными насосами Grundfos серий TPE и TPED. Более дорогой и продвинутый вариант — это центральное кондиционирование, которое подразумевает управление всеми аспектами микроклимата и поддержание комфортной температуры как в зимний, так и в летний период с помощью одной системы.
«Сегодня в России наиболее популярное решение — это традиционные системы “чиллер-фанкойл”. В них теплоноситель (вода или антифриз) охлаждается в чиллере и далее циркулирует по системе трубопроводов через фанкойлы, установленные в помещениях,— отмечает Федор Калашников, технический директор Emerson в России и СНГ.— Менее распространены VRF-системы, в которых между внешним блоком и несколькими внутренними блоками циркулирует хладагент. Доля таких систем в последние годы растет, они считаются более энергоэффективными, но и несколько более дорогими. Кроме того, у них есть ограничения по длине магистралей и перепаду высот, а значит, и по холодопроизводительности.