Земельный участок под здание строящегося объекта общественного питания находится в аренде. Видом разрешенного использования арендуемого земельного участка предусмотрено строительство зданий, право собственности на недостроенное здание общественного питания зарегистрировано в декабре 2014 г. (есть свидетельство о праве собственности, зарегистрированное в регистрационной палате), срок действия договора аренды земельного участка истек в марте 2015 г.
В случае, если администрация местного самоуправления дает разрешение на выкуп земельного участка, он будет выставлен на торги или можно будет его выкупить по более упрощенной процедуре.
Давайте рассмотрим, имеет ли исключительное или преимущественное право на земельный участок, на котором стоит недостроенное здание, собственник недостроенного объекта в случае его продажи. А также разберемся, по какой цене он может выкупить данный земельный участок, если договор заключен на три года и каждый год уплачивается полная кадастровая стоимость земельного участка.
Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Иными словами, в случае создания новой вещи для квалификации ее в качестве недвижимого имущества юридическое значение имеет не факт завершения ее создания (например, ввод в эксплуатацию), а определение того, соответствует ли созданный объект всем установленным законодательством признакам недвижимости, в том числе возведен ли он в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, иначе он признается самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, ст. 263 ГК РФ).
В описанной ситуации право собственности на недостроенное здание общественного питания зарегистрировано в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131 ГК РФ), что свидетельствует о признании данного объекта незавершенного строительства именно как недвижимой вещи.