Прежде чем приступить к возведению жилого дома или иного объекта застройщику приходится пройти несколько этапов. Начинается все с поиска подходящего земельного участка. Основными критериями здесь для застройщика являются географические характеристики (рельеф местности, грунтовые воды и т.д.), наличие удобной инфраструктуры и возможность подведения коммуникаций. Далее торги, согласования, получение разрешения на строительство, договор аренды и многое другое. Мы решили выяснить у наших экспертов, с какими трудностями приходится сталкиваться застройщикам на этапе выбора и оформления земельных участков.
— С какими проблемами приходится сталкиваться застройщикам при выборе земельных участков?
МАКСИМ АЛЕКСЕЕВ, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
— Застройщики при выборе земельных участков под застройку сталкиваются со следующими проблемами:
- низкая документальная готовность территории застройки (отсутствие ПЗЗ, ППТ, ГПЗУ, ТУ и т.д.);
- наличие неучтенных и/или незарегистрированных обременений на территории планируемой застройки (линии коммуникаций, СЗЗ);
- неполнота и/или недостоверность документов, определяющих градостроительный статус территории (ошибочная информация о виде разрешенного использования, виде функциональной зоны и т.д.);
На этапе выбора земельного участка многие из указанных проблем легко выявляемы при проведении подробного градостроительного анализа территории с целью определения возможных рисков и проработки путей их разрешения.
Однако, поскольку девелопмент территории, начиная с приобретения земельного участка и до проработки концепции, разработки проектной документации, получения разрешения на строительство, занимает достаточно длительное время, то самым существенным риском для застройщика при выборе земельного участка является риск изменения текущего регулирования, отражающийся на градостроительном статусе соответствующей территории.