В рамках данной статьи под девелоперским проектом мы будем понимать инвестиционный проект по строительству и последующей реализации многоквартирного жилого дома со всей сопутствующей инфраструктурой и коммуникациями. Таким образом, нас интересует проект не с позиции подрядчика, потому как участок учета по договорам подряда довольно хорошо раскрыт в МСФО (см. не так давно вышедший IFRS 15 «Выручка по договорам с покупателями»), а с позиции заказчика-застройщика, где в регулирующей учет нормативной базе есть много «пробелов», а также практических вопросов.
Продуктом девелоперского проекта является многоквартирный дом. Специфика этого продукта в том, что продается он не единым объектом, а по частям — по квартирам — неограниченному кругу лиц. При этом приобретатель части (квартиры) получает право собственности не только на саму эту часть, но и право совместного с другими приобретателями пользования оставшимися, не подлежащими продаже площадями дома, его инфраструктурой и прилежащей территорией. Это как если бы покупатель автомобиля получал бы наряду с другими покупателями право пользования станцией технического обслуживания при продавшем эти автомобили автосалоне, смог бы ставить туда свой автомобиль и проводить необходимые технические работы по своему усмотрению. Таким образом, специфический продаваемый продукт, состоящий из прав собственности на квартиру и прав совместного пользования общей территорией и инфраструктурой — первая особенность девелоперского проекта.
Вторая особенность — длительный период реализации проекта. Сроки строительства многоквартирного дома зависят от различных факторов: планировки, этажности, конструктива, численности строительных рабочих, но едва ли он будет реализован менее, чем за один-два года. Такой длительный характер девелоперского проекта определяет особый подход в его реализации потребителям, а также необходимость отражения движений по проекту в учете сразу в нескольких учетных годах.
Значительный объем оборотов — третья особенность девелоперского проекта. Расходная и доходная части по проекту могут составлять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Вкупе с продолжительным сроком реализации это приводит к «заморозке» значительных денежных средств, причем с введением эскроу-счетов и в доходной части тоже.