Гражданское законодательство предусматривает ряд случаев, когда сделки между участниками гражданского оборота по поводу недвижимого имущества признаются незаключенными, и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее – Закон о долевом строительстве, Закон) содержит некоторые из них.
Так, договор считается незаключенным, если сторонами в договоре не указаны и не согласованы все существенные условия, перечень которых дан в ч. 4 ст. 4 Закона. К существенным условиям относятся:
1) определение объекта долевого строительства;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Цена договора (третье существенное условие) – это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Первое существенное условие, по мнению О.Г. Ершова, является неполным, так как в нем упоминается лишь одна часть предмета договора – материальный объект в виде определенной части здания, которая будет передана участнику долевого строительства после введения объекта недвижимости в эксплуатацию, другая же часть предмета – действия застройщика по созданию объекта недвижимости и передаче его части участнику долевого строительства в размере, соответствующем вложенным в строительство денежным средствам, а также действия дольщика по принятию объекта договора участия в долевом строительстве и уплате договорной цены – в законе не упоминаются, что является недостатком данной нормы2 . Тем не менее, вторая составляющая предмета договора достаточно подробно описана в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве и, на наш взгляд, не нуждается в дублировании.