В процессе реформирования земельных отношений вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают особое значение в гражданском обороте. Значительную часть земельных споров, рассматриваемых в арбитражных судах, составляют дела о приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занятых зданиями, сооружениями. Особую актуальность при этом приобрел вопрос о возможности приватизации земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, на протяжении ряда лет по этому вопросу существовали различные подходы в правоприменительной практике.
Статья 36 Земельного кодекса РФ в прежней редакции (утратила силу 1 марта 2015 г.), действующая редакция статьи 39.20 ЗК РФ закрепили исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды данных участков. Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, термин «исключительное» означает, что никто, кроме собственников здания, сооружения не имеет права на приватизацию или аренду земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11). Данные положения направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и объединение в одном лице собственника здания и собственника земельного участка, на котором это здание расположено [1, 102].
Объекты незавершенного строительства в ст. 36 Земельного кодекса РФ не были указаны. Однако опираясь на данную норму, собственники таких объектов – как индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, так и физические лица – cтали заключали договоры купли-продажи земельных участков, на которых располагались эти объекты, с органами власти или местного самоуправления. Судебная практика арбитражных судов в течение ряда лет в основном поддерживала стремление собственников объектов незавершенного строительства приватизировать земельные участки, рассматривая эти объекты как входящие в общее понятие зданий, строений, сооружений и в полном объеме применяя к ним положения статьи 36 ЗК РФ.