Дайджест
При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости.
Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, т.е. как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов. Специализированные здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений, могут оцениваться в основном затратным подходом.
Сравнительный подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.
Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством:
• ознакомление с объектом оценки и его идентификация;
• осмотр и описание объекта;
• сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;
• расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.
Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим идентификации, относятся:
• определение отраслевой принадлежности объекта;
• классификация его с точки зрения отнесения к объектам специализированной или доходной недвижимости;
• наличие проектной документации и дата ее утверждения;
• площадь застройки;
• дата начала строительства;
• дата фактического прекращения строительства;
• идентификация конструктивной системы здания и сооружения;
• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газо снабжения и т.п.);