В статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136‑ФЗ (далее — Земельный кодекс РФ) дано определение понятия «земельный участок». Согласно данному определению земельные участи отнесены к недвижимым вещам. Между тем, они в силу своих природных свойств таковыми не являются. Исходя из философских воззрений, вещь — это отдельный тип сущего, единица материального мира, обладающая пространственными, физическими характеристиками (т. е. телом) и продолженная во времени (что выражается в процессе изменений), представленная через явления и самотождественна на всем промежутке своего существования, что обеспечивается ее неизменной сущностью [1, с. 81].
Юридическое воззрение на вещи во многом схоже с философским, но имеет свою специфику. Под вещами понимают материальные физически осязаемые объекты, имеющие экономические свойства товара [7, с. 299]. А.Н. Лысенко выделяет у вещей юридически значимые свойства: материальность; доступность для обладания; способность удовлетворять потребности людей (быть полезными, ценными); телесность (иметь определенные границы). В правовой доктрине вещи являются объектами правоотношений не сами по себе (как предметы материального мира), а в связи с тем, что право в соответствии с различными их свойствами признает за ними значение объектов права, устанавливая определенные правовые последствия для отношений людей, складывающихся по поводу использования этих вещей [6, с. 138]. Таким образом, одним из основных юридических свойств любой вещи (как объекта имущественных отношений) является телесность, обусловленная наличием пространственно определяемых границ.
Земельные участки, будучи частями земной поверхности, не имеют объективных признаков для их обособления и не могут существовать вне сознания человека. О.И. Крассов отмечает, что правовые явления и объективно существующая реальность очень часто не совпадают, а признание земельного участка в качестве вещи — это юридическая фикция [4, с. 11]. С.А. Липски высказывает точку зрения, что поскольку по российскому законодательству можно двояко толковать статус неразмежеванных земель (они недвижимое имущество согласно Земельному кодексу РФ, но не признаются таковым в частном праве), тогда как земельные участки — безусловно, недвижимость, следовательно, при образовании нового участка происходит возникновение имущества из того, что имуществом не является [5, с. 22]. Справедливо суждение Кристиана фон Бара, что земельные участки существуют только в рамках концепции вещных прав и являются плодом юридического воображения, воплощаемого в юридических нормах [12, с. 115]. Придание земельным участкам присущего свойства вещи — телесности — происходит принудительно установлением пространственных пределов, на которые распространяется правовой режим земельного участка [9].