Долевое строительство при возведении многоквартирных домов получило большое распространение в нашей стране, активно развиваясь с момента принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1,2].
Преимущества долевого строительства достаточно очевидны: относительно низкая стоимость квадратного метра недвижимости для покупателя; возможность рассрочки платежа для дольщика; отсутствие у застройщика необходимости получать кредит в банке, увеличивать стоимость привлекаемого капитала; возможность для строительной компании платить меньше налогов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир. Кроме того, существует достаточно жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.
Однако эти преимущества долевого строительства были дискредитированы его недостатками, главный из которых — высокий риск, которому подвергаются вложения граждан [3–5].
Факторы, детерминирующие риск договоров долевого участия в строительстве, включают:
1) необходимость ожидания готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
2) тот факт, что закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
3) обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;