В конце 2020-го в России появился новый институт — комплексное развитие территории. На практике остается неясным, что считать началом процедуры. Анна Жолобова, руководитель практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис», рассказала о подходе Верховного суда к этому вопросу и как он отражается на собственниках участков, которые вошли в состав зоны КРТ.
Институт комплексного развития территории (КРТ), появившийся в градостроительном законодательстве относительно недавно (введен федеральным законом № 494-ФЗ), предполагает совокупность мероприятий в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направлен на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования (п. 34 ст. 1 ГрК). При этом законом определено, что нормы градостроительного законодательства при реализации проектов КРТ не монополизируют сферу регулирования земельных отношений, а применяются в совокупности с земельным, гражданским, жилищным и иным законодательством.
Реализация КРТ — одно из приоритетных направлений градостроительной политики государства, закрепленных в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом до 2035 года (утв. распоряжением Правительства от 31.10.2022 № 3268-р), поскольку предполагает массовое «обновление» территории, ввод в эксплуатацию необходимого количества квадратных метров жилых объектов, улучшение качества жизни граждан.
Но, к сожалению, позитивный механизм «реновации» в силу недостаточного законодательного регулирования складывается неоднозначно в судебной практике. И хотя цель последней — не допустить нарушения прав участников правоотношений, соблюсти баланс интересов землепользователей, общества и государства, не всегда заинтересованные лица вправе рассчитывать на реализацию своих правовых «возможностей».
Осуществление проектов КРТ допускается только в границах специально обозначенных территорий — зонах (ч. 5.1 ст. 30 ГрК), которые накладывают особый градостроительный режим, предоставляя потенциальные возможности правообладателям земельных участков, а также иным заинтересованным лицам. «Отражение в Правилах землепользования и застройки территории, в границах которой предусматривается комплексное развитие территории, по своим последствиям не равнозначно принятию органом местного самоуправления решения о комплексном развитии территории», — говорится в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2023 по делу № А28– 6687/2022. Таким образом, недопустимо смешивать две административные процедуры, осуществляемые уполномоченным органом: принятие решения об установлении зоны КРТ (в градостроительной документации) и принятие решения о реализации КРТ.