Покупка объектов незавершенного строительства — распространенная практика. Такая форма приобретения прав собственности имеет свои преимущества и недостатки. Преимущества заключаются в том, что на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т. д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основной недостаток состоит в уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решениях, в рамках которых придется находиться новому владельцу. Правда, встречаются случаи, когда объект приобретается исключительно ради земельного участка, к нему относящегося, но такие случаи мы не будем рассматривать.
Естественно, перед заключением сделки необходимо оценить объект незавершенного строительства. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответ на вопрос, какова рыночная стоимость объекта.
При ответе на этот вопрос необходимо решить три основные задачи:
1) провести анализ правового статуса данного объекта;
2) провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ;
3) определить стоимость завершения строительства.
Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно, такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение в ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», которая гласит:
В статье 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества» Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится:
«1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.