От выбора методики ценообразования в землепользовании зависит конкретный экономический результат. Для того чтобы он был положительным, необходимо выбрать ценовую стратегию, которая учитывает параметры, оказывающие существенное влияние на цену земли.
В рамках анализа эффективности ценообразования в сфере земельных правоотношений рассмотрим действующие на 1 февраля 2019 года методики определения арендной платы в субъектах Центрального федерального округа РФ (за исключением Москвы и Московской области) за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов.
Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), за исключением ряда случаев, специально оговоренных указанным документом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На территории всех субъектов Центрального федерального округа приняты порядки определения размера арендной платы за указанные земельные участки и утверждены региональными органами исполнительной власти. В Тульской области такой порядок установлен областным законом. Нормативными правовыми актами субъектов преимущественно применяются следующие способы расчета арендной платы:
— на основании кадастровой стоимости;
— на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В большинстве регионов расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земельных участков. Такой способ расчета согласуется с принципом предельно допустимой простоты расчета арендной платы, установленным постановлением правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». В Методических рекомендациях по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (приказ Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710) (далее — Методические рекомендации), предлагается определение размера арендной платы преимущественно основывать на кадастровой стоимости. Доступность сведений о кадастровой стоимости земельного участка способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы. Кроме того, такой подход сокращает сроки и расходы на определение размера арендной платы и в целом ведет к более быстрому заключению договора при меньших затратах.