Организация-подрядчик построила во исполнение договора строительного подряда, заключенного с организацией-застройщиком, многоквартирный жилой дом, а сейчас находится в процессе ликвидации. Рассмотрим возможность перевести на юридическое лицо, являющееся аффилированным лицом организации – генерального подрядчика, его обязательство по гарантийному ремонту построенного дома.
В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
При этом подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока, а заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение этого срока (п. 3 ст. 724, п. 1 ст. 755 ГК РФ). Перечень таких требований указан в п.п. 1 и 3 ст. 723 ГК РФ.
Из вышеизложенных норм, а также из п. 5 ст. 724 ГК РФ следует, что с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком (если иной момент начала течения гарантийного срока не предусмотрен договором), и в течение всего гарантийного срока подрядчик, в случае обнаружения заказчиком недостатков в принятой работе, обязан выполнить соответствующие требования заказчика по их устранению, возмещению расходов на их устранение, по снижению цены работы, а также по возврату уплаченной за работу цены и по возмещению убытков при существенности или неустранимости обнаруженных заказчиком недостатков.
Иными словами, между сторонами складывается правоотношение, в котором одна сторона (заказчик) имеет право при наступлении определенных обстоятельств требовать от другой стороны (подрядчика) осуществления определенных действий. Такое правоотношение полностью подпадает под все признаки обязательства, указанные в ст. 308 ГК РФ, так как обязательство может предусматривать не только обязанность уплатить денежную сумму, передать определенное имущество, выполнить работу или оказать услугу, но и совершить иные действия. Поэтому к гарантийному правоотношению, складывающемуся между заказчиком и подрядчиком, применяются общие положения об обязательствах, содержащиеся в подразделе 1 раздела III части первой ГК РФ, в том числе и положения главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.