Современный рынок недвижимости является полноценной системой, которую регулируют и обслуживают отношения аренды и купли-продажи недвижимого имущества. Именно поэтому механизмы формирования цены являются основополагающими в строительной отрасли. Для определения цены необходимо проведение независимой оценки объектов недвижимости, при которой учитывается огромное количество самых разных и независящих друг от друга факторов. Одни факторы понижают стоимость недвижимости, другие, напротив, делают ее более дорогостоящей.
Несмотря на большое разнообразие факторов, можно выделить несколько универсальных критериев, которые будут являться общими для всех оцениваемых объектов. В то же время стоит учитывать и уникальные факторы, которые имеют значение для оценки отдельных объектов, например отдельной комнаты или конкретного земельного участка. Условно факторы можно разделить на несколько уровней, каждый из которых будет иметь преобладающее значение на разных стадиях процедуры оценки:
- уровень непосредственного окружения;
- местный уровень;
- региональный уровень.
Уровень непосредственного окружения характеризуется следующей группой характеристик: физические, архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные. Физические характеристики определяются площадью, материалами, которые использовались при строительстве, этажностью здания, годом его строительства или реконструкции и прочими физическими параметрами. Также к этим характеристикам относится комфортность проживания и привлекательность, качество строительства и надежность эксплуатации, качество оказываемых коммунальных услуг.
Архитектурно-строительные характеристики отражают общий стиль здания, его планировку, особенности конструкции, а также объемно-планировочные показатели. Финансово-эксплуатационные характеристики включают в себя все расходы, которые связаны с процессом использования недвижимости, доходы от ее использования и непосредственно стоимость строительства.
К местному уровню можно отнести следующие характеристики: факторы местоположения недвижимости, условия реализации имущества, условия финансирования. Местоположение характеризуется удаленностью от автодорог, делового центра города, наличием рабочих мест в районе, присутствием коммуникаций и их состоянием, наличием объектов социально-культурного назначения, уровнем развитости социальной инфраструктуры в районе.