Организация выполняет исключительно функции застройщика на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию в конце декабря 2019 года. Часть квартир передана инвесторам в декабре 2019 года, часть — в январе 2020 года. Застройщик применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». ВНалоговом кодексе РФ отсутствует конкретный порядок расчета такого объекта налогообложения, как экономия при сдаче объекта строительства у застройщика.
Как в сложившейся ситуации рассчитать объект налогообложения в виде экономии? Возможно ли для целей исчисления налога фактически накопленные затраты на строительство МКД распределить пропорционально стоимости закрытых договоров долевого участия (ДДУ) как в декабре, так и в январе? Или застройщик обязан рассчитать накопленные затраты по количеству сданных метров по каждому отдельному ДДУ? Имеется ли актуальная судебная практика по данному вопросу?
НК РФ не раскрывает правил определения дохода в виде экономии застройщика для целей расчета налоговых обязательств при УСН. Данный вопрос является неоднозначным. Более актуальным и безопасным выглядит подход, согласно которому застройщик должен определять экономию в разрезе каждого договора, на дату передачи дольщикам (инвесторам) квартир, с распределением общих расходов на строительство пропорционально площади сданных метров. Полагаем, что организация-застройщик не лишена права и на применение иного (в частности, «котлового») способа расчета полученной экономии для целей главы 26.2 НК РФ, который целесообразно зафиксировать в учетной политике для целей налогообложения. Однако правомерность его применения организация должна быть готова отстаивать в споре с налоговым органом, точно оценить перспективы которого мы не можем.
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).