Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности оценки стоимости недвижимости. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс.
Каждый из источников информации обладает той или иной степенью надежности, информативности, адекватности и релевантности. В статье авторами рассмотрен массив данных рыночной стоимости земельных участков на территории г. Владимира для индивидуальной жилой застройки. Земельные участки были распределены на интервалы по рыночной цене (табл. 1).
Далее была проведена группировка земельных участков по рыночной цене 1 кв. м с целью выявления основных ценообразующих факторов (табл. 2). Если фактор при переходе от низшей ценовой группы к высшей имеет тенденцию к росту, то это свидетельствует о положительной корреляции между ними: рост фактора будет приводить к росту цены. Если же фактор имеет обратную тенденцию, то это говорит об обратной связи между переменными: рост фактора будет снижать цену. Если же тенденции фактора не наблюдается (или же значение фактора не меняется при переходе от группы к группе), то это указывает на отсутствие связи.
Показатели под номерами 1 и 2 находятся с группировочным признаком в функциональной зависимости, поэтому они не подлежат корреляционно-регрессионному анализу.
Положительную корреляцию с ценой 1 кв. м демонстрируют факторные показатели под номерами 4–7; отрицательную корреляцию — факторы 3, 10, 11, 13–17 (табл. 2), 8-й факторный показатель не является ценообразующим, так как все представленные участки имеют центральное электроснабжение, 9-й и 12-й показатели не имеют направленной тенденции своего изменения при переходе от низшей группы к высшей, что говорит об очень слабом влиянии на цену или об отсутствии этого влияния. Таким образом, в дальнейшем анализе мы будем изучать зависимость цены 1 кв. м от 12 ценообразующих факторов.
Ниже приведем уравнение регрессии зависимости рыночной цены 1 кв. м земельного участка от 12 ценообразующих факторов стоимости.