Система управления эксплуатацией зданий и сооружений отличается крайне сложным механизмом, включающим в себя следующие задачи:
• приемка вводных объектов в эксплуатацию;
• регистрация собственности;
• техническое обслуживания и санитарное содержание;
• восстановление эксплуатационных характеристик (текущий и капитальный ремонт);
• модернизация и их ликвидация.
Решение каждой из вышеперечисленных задач, возникающих в период эксплуатации, изобилует множественными процессами и связями. На особом месте стоит проблема, связанная с управлением процессами капитального ремонта основных фондов. К сожалению, в период распада плановой экономики и в последующие годы вопросам планирования, подготовки и осуществления капитального ремонта не уделялось должного внимания. В результате чего на сегодняшний день физический износ основных фондов приближается к 50%. При этом в соответствии с данными Росстата по ряду позиций физический износ уже превысил данное пороговое значение (рис. 1).
Одной из причин сложившейся ситуации является наличие пробелов в области законодательной базы и нормативно-методического обеспечения управления процессами капитального ремонта. Следует отметить, что вопросы, относящиеся к подготовке и планированию капитального ремонта, наиболее конкретизированы в нормативных документах, разработанных в период плановой экономики. Вместе с тем все эти документы разрабатывались десятки лет назад и не учитывают изменений законодательства Российской Федерации, систем управления эксплуатацией, технологий восстановления зданий (сооружений) и процессов ценообразования. Все это крайне отрицательно сказывается на эффективности принимаемых управленческих решений, приводит к непроизводственным издержкам и завышению стоимости работ, связанных с восстановлением основных фондов. Текущее состояние разработки государственных сметных нормативов в рамках жизненного цикла зданий и сооружений приведено в таблице.
Как видно из представленной таблицы, для стадии «эксплуатация» характерно отсутствие укрупненных стоимостных показателей. Данное обстоятельство существенно затрудняет осуществление планирования капитального ремонта, тем самым снижая обоснованность среднесрочных и долгосрочных программ восстановления основных фондов.