В условиях современности государство активно воздействует на развитие рынка недвижимости, поскольку господдержка этого рынка благоприятствует достижению одной из самых важных социальных задач — обеспечению жильем широких слоев населения, а также оказывает стимулирующее влияние на развитие обширного ряда отраслей и секторов народного хозяйства: отрасли строительства, банковского сектора (в результате расширения ипотечных кредитов), фондового рынка Российской Федерации (в формате эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг). В своем Послании Федеральному собранию в 2019 г. президент России В. В. Путин поставил решение жилищной проблемы на 4-е место: «Четвертое. Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 9 %, а затем — до 8 % и ниже».
Бреусова А. Г. отмечает, что первые теории регулирования «городской жилищной сферы» появились в XIX веке. Одним из самых ярких представителей сформировавшейся на тот момент административной школы был выдающийся немецкий экономист Адольф Вагнер (1835–1917 гг.). Он главной причиной неэффективности рыночного механизма спроса и предложения жилья считал монополию городского землевладения. Адольф Вагнер — сторонник публичного вмешательства в процессы развития рынка городской недвижимости, он считал, что необходимо налаживать государственное регулирование рынка жилья.
Адольф Вагнер, говоря о неэффективности рыночного механизма при установлении стоимости городского жилья, объясняемой монополизацией городской земли, значительно предвосхитил идеи, в последующем сформулированные в формате теории «провала» рынка. В соответствии с этой теорией рыночный механизм способен обеспечивать оптимальную по Парето аллокацию ресурсов лишь при соблюдении трех условий, одно из которых — конкурентное поведение хозяйствующих субъектов. В случае если у одного из субъектов рынка создается возможность влияния на стоимость за счет собственного монопольного положения и в результате этого влияния получать дополнительный доход или дополнительную полезность, то рынок будет терять свою эффективность. Проявляется провал рынка, который можно устранить лишь в результате нерыночного (государственного) вмешательства.