В соответствии со ст. 334 ГК РФ, залог — это способ обеспечения обязательств.
К залогу прибегают в различных ситуациях, в том числе при участии в долевом строительстве.
По состоянию на сегодняшний день правовое регулирование залога осуществляется при помощи следующих НПА:
- ФЗ № 214 (об участии в долевом строительстве недвижимости, к которой относятся как многоквартирные жилые дома, так и иные объекты аналогичного назначения).
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- ФЗ № 102 (об ипотечном кредитовании/залоге недвижимого имущества).
Вместе с тем, если обратить внимание на положения, которые содержатся в ст. 13 закона о долевом строительстве, то нельзя не согласиться с Олегом Рафаэлевичем Идрисовым, доцентом Томского государственного университета, который является автором работы, посвященной проблемам обеспечения исполнения обязательств строительных компаний по ДДУ. В своей работе Идрисов указывает, что нормы, содержащиеся в ФЗ № 214, имеют приоритет над положениями ГК, а также ФЗ № 102, т. к. нормы, указанные в ФЗ № 214, являются специальными, а в ГК и ФЗ № 102 — общими.
Если обратиться к работам Светланы Александровны Черняковой, кандидата юридических наук, доцента кафедры юридических дисциплин, то в своей статье, касающейся защиты прав граждан, принимающих участие в ДДУ, она пишет, что залог, который возникает в силу императивных норм, а не ввиду договора между сторонами, называется законным.
Также необходимо отметить, что залогу, применяемому в качестве обеспечения обязательств, стороны отдают наибольшее предпочтение.
Кроме того, в качестве залога чаще всего принимаются недвижимые объекты, к которым относятся земельные участки, объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также жилая недвижимость, расположенная в многоквартирном доме.
Если вновь вернуться к ст. 13 ФЗ № 214, то из нее следует, что каждый из участников ДДУ получает статус залогодержателя на объект жилой недвижимости, постройка которого осуществляется, а также участок земли с момента регистрации соответствующего договора. Компания-застройщик, в свою очередь, обретает статус залогодателя.