Застройщик (ООО) в 2021 году сдал жилой дом по договорам долевого участия. Гарантийный срок — пять лет. Возможно ли оформить перемену лиц в гарантийных обязательствах на другое юридическое лицо в соответствии с гл. 24 ГК Р? Какова процедура?
В соответствии с п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ч. 5 и ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве (далее — ДУДС) должен устанавливать гарантийный срок для объекта долевого строительства, включая технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта. При этом для объекта такой срок не может составлять менее пяти лет, а для технологического и инженерного оборудования менее трех лет.
В силу ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Из приведенных положений закона следует, что условия о гарантийном сроке в отношении объекта долевого строительства и его отдельных составляющих являются существенными условиями ДУДС, а обязательства застройщика по гарантийному ремонту объекта в течение этого срока обязательствами, возникшими на основании договора (п. 2 ст. 307 ГК РФ).