Последние четверть века для России проходит под знаком преобразований. Наряду с реформой социально-политической и экономической систем важнейшее значение имеет земельная реформа. Она изменила и продолжает преобразование в первую очередь сельского уклада жизни населения. Эта реформа в достаточно короткий срок реформировала земельный строй страны. Наиболее существенным ее достижением явилось появление многообразия форм собственности и организационно-правовой организации использования земли, восстановление функции земли как имущества. Земля приобрела не просто ценность как общее достояние всех жителей страны, а цену как производственный, рекреационный и природный ресурс в пределах конкретного земельного участка, принадлежащего юридическому и физическому лицу.
Проведенные преобразования значительно усложнили правовой режим земли на территории страны. Образовались две большие группы собственности, отличающиеся по масштабам обеспечения интересов собственника; государственная и частная.
Первая группа собственности позволяет решать задачи функционирования и развития общих интересов всех жителей или отдельных групп на определенной территории (страна, субъект Федерации, территории районов, поселений. Она нашла свою реализацию в государственной собственности Федерации и ее субъектов, муниципальной собственности. Распоряжение собственностью осуществляют органы управления, но право и характер владения и пользование закрепляются на безвозмездной и возмездной основе за конкретным юридическим или физическим лицом. Муниципальная собственность, провозглашенная как особая форма собственности, по сути дела во многом соответствует статусу государственной и для обеспечения владения и использования земли использует тот же механизм, что и государственная. При этом она имеет такое же отношение к государственной собственности, как государственная федеральная к государственной собственности субъектов Федерации.
Вторая группа собственности позволяет обеспечивать индивидуальные и частные задачи развития юридических и физических лиц. Статус частной собственности позволяет сосредоточивать право распоряжения, владения и пользования как в одних руках, так и распределять между разными субъектами правоотношений. В формировании института частной собственности на землю был учтен опыт совместной (общей) собственности имущества. Это было вызвано опытом функционирования частных компаний, основанных на привлечении капитала других лиц не путем кредита, а продажей части своего капитала в виде акций или включением капитала разных лиц в уставный капитал. Кроме того, приватизация земли номинально сделала значительные слои населения собственниками, предоставив право создания собственного мелкого товарного производства. Однако отсутствие реальных условий (отсутствие финансовых и материальных условий, а главное, опыта самостоятельного хозяйствования) значительной части новых собственников не позволило это сделать. Поэтому государство, откладывая задачу масштабного формирования слоя мелких сельскохозяйственных товаропроизводителей, предложило механизм формирования сельскохозяйственный организаций, новых организационно-правовых форм (СПК, ООО, АО, ЗАО) на основании участия новых индивидуальных собственников земли и другого имущества в формировании уставного капитала этих организаций. Это предоставило сельскохозяйственным организациям право владения и пользования землей, но при этом оставило право распоряжения за владельцами земельных паев. Так сформировалась общая совместная и долевая собственность на землю. Тяжелая экономическая ситуация в сельском хозяйстве каких‑либо выгод сособственникам на праве общей собственности земли во многих хозяйствах не принесла. Для преодоления этого недостатка государство позволило владельцам земельных долей изъять их уставной капитал и сдать этой же организации в аренду.