Согласно методике определения налоговой базы по объектам недвижимости, разъясненной в ст. 375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Но в отношении некоторых объектов, которые внесены в ЕГРН, определение налоговой базы происходит на основе их кадастровой стоимости (отдельные нюансы оговорены в ст. 378 НК РФ).
В первую очередь к таким объектам относятся:
● административно-торговые здания;
● нежилые помещения, предназначенные для офисов;
● торговые точки;
● точки общепита и бытового обслуживания населения;
● объекты недвижимости иностранных организаций;
● объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».
Очевидно, что в соответствии с действующим законодательством в случае с имуществом организаций действуют две схемы налогообложения: исходной точкой расчета становится либо кадастровая, либо среднегодовая/балансовая стоимость объектов предприятия.
В большинстве случаев кадастровая стоимость оказывается заметно выше балансовой; немудрено, что собственники предприятий отнюдь не стремятся к тому, чтобы имеющиеся у них объекты недвижимости были зафиксированы в Перечне объектов недвижимого имущества, для которых именно кадастровая стоимость является налоговой базой.
Замечу, что такой перечень ежегодно составляется в каждом регионе РФ. Он формируется с упомянутой выше ч. 2 ст. 378 НК РФ. При этом необходимо учитывать рекомендации ФНС России, данные в письме от 11.01.2018 № БС4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ». Согласно этому документу, невозможно применить двойное налогообложение по отношению к помещениям, которые находятся в здании, оцененном по кадастровой стоимости. Однако такая норма не делает кадастровую стоимость объекта ниже балансовой. Поэтому нет ничего удивительного в том, что собственники зданий/ помещений, находящихся в упомянутых в перечне объектах, при любой законной возможности стремятся исключить их оттуда.