У арендованного помещения сменился собственник. Договор аренды с прежним собственником (юридическим лицом) был заключен на 11 месяцев (до декабря 2016 года включительно) с условием, что сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц аренды по данному договору. В сентябре 2016 года арендатор был уведомлен о смене собственника с октября 2016 года, с указанной даты уплата производилась новому собственнику. Договор с новым собственником был заключен с 01.12.2016. Арендатор обратился с просьбой к новому собственнику вернуть обеспечительный платеж, однако он отказался, так как прежний собственник ему указанную сумму не перечислял.
Как вернуть сумму обеспечительного платежа, учитывая, что прежний арендодатель в настоящее время ликвидирован, правопреемников нет?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Взыскание суммы обеспечительного платежа с прежнего арендодателя невозможно, так как организация ликвидирована.
Предъявить требование о возврате указанной суммы новому арендодателю арендатор вправе, только если обеспечительный платеж был получен им от прежнего арендодателя.
По общему правилу, установленному ст. 617 ГК РФ, договор аренды сохраняет свою силу при изменении его сторон. Согласно п. 1 этой статьи переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Постановление N 66), в таких случаях договор аренды не теряет своей юридической силы, а переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется (смотрите также постановления АС Московского округа от 11.03.2016 N Ф05-1062/16, от 17.06.2016 N Ф05-7258/16, АС Поволжского округа от 23.10.2015 N Ф06-1178/15, Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф0422735/15). Кроме того, как разъясняется в п. 23 Постановления N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.