Реновация территорий жилой застройки или производственных зон в крупном городе не может осуществляться единовременно на всех возможных территориях реновации ввиду ограниченности городских бюджетных ресурсов. Отсюда вытекает требование к необходимости более эффективного их распределения по территориям и времени. А для этого, в свою очередь, необходима методология, обеспечивающая выявление территорий, подлежащих приоритетному включению в программу реновации.
Предлагаемая методология оценки городских территорий в целях определения тех из них, что могут быть подвержены реновации в первую очередь, включает четыре этапа:
Этап 1. Анализ фактического использования городской территории.
Этап 2. Оценка характеристик территории.
Этап 3. Оценка состояния жилого фонда на анализируемой территории.
Этап 4. Состояние использования земельных ресурсов на территории, подлежащей реновации.
Рассмотрим содержание каждого из этапов на примере территорий Тулы.
Этап 1. Анализ фактического использования городской территории
Цель анализа — выявление структурных элементов города или их частей, обладающих потенциалом для приоритетной реновации. В рамках данного исследования был проведен анализ территории Тулы в целях выявления типа текущего использования земельных участков.
Анализ выполняется на базе материалов Правил землепользования и застройки города [11] и карт в составе Генерального плана города [10].
В процессе анализа могут быть выявлены два типа территорий, на которых возможна реновация:
• первый. Стагнирующие территории, занятые ветхим и аварийным жильем, а также жильем, которое в ближайшее время может стать таковым;
• второй. Территории (земельные участки), не использующиеся по целевому назначению, например заброшенные производственные площадки.
В рамках настоящего исследования рассматривается первый тип территорий. Такой подход продиктован тем, что на таких территориях значительная часть населения населенного пункта проживает в жилой застройке, не соответствующей современным жилищным стандартам.