В схемах территориального планирования муниципальных районов наблюдается тенденция расширения застроенных территорий, как правило, за счет земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, очень важно бережно относиться к природным ресурсам и не допускать массового выбытия сельскохозяйственных земель из оборота, их перевода в иные категории земель и застройки несельскохозяйственными объектами. Основные принципы земельного законодательства гласят в том числе о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества и о приоритете сохранения особо ценных земель, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами [1].
Подход к размещению застройки при территориальном планировании должен комплексно базироваться как на градостроительных, так и на землеустроительных требованиях к территории создания нового объекта несельскохозяйственного назначения.
В данной статье предлагается методика, предусматривающая анализ предполагаемой для строительства сельскохозяйственной территории на ее соответствие как градостроительным, так и землеустроительным требованиям. Исследуемая территория анализируется сначала с точки зрения ее привлекательности для осуществления на ней строительства, а затем с точки зрения ее ценности для использования в сельском хозяйстве и последствий изъятия для несельскохозяйственных нужд. Сравнение выводимых в результате анализа значений градостроительного и землеустроительного коэффициентов определяет возможность выбытия исследуемой территории из сельскохозяйственного оборота и передачи ее для использования под застройку несельскохозяйственными объектами.
Данная методика предполагает последовательность действий, как показано на рисунке.
Выделим сначала градостроительные признаки анализируемой территории с точки зрения ее привлекательности для будущего инвестора-застройщика. Данные признаки можно разделить на следующие группы: природно-ландшафтные (экология, рельеф, благоприятный природный ландшафт, шумовое и электромагнитное воздействие), правовые (наличие прав, установленной в соответствии с действующим законодательством границы земельного участка, наличие обременений в использовании, вид разрешенного использования и фактическое использование), технические (наличие зданий, сооружений, инженерных коммуникаций), пространственные (конфигурация, местоположение, расстояние до границы населенного пункта), транспортные (транспортная доступность, наличие асфальтированной дороги до анализируемой территории) (табл. 1).