В любом современном городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, главной целью земельной политики является сохранность и повышение ценности земельных ресурсов, основанное на укреплении самодостаточности населения как основного фактора устойчивого комплексного развития города. При этом ценность во многом зависит от условий, в которых происходит жизнедеятельность городского сообщества. Поэтому планы, программы развития города, в том числе системы землепользования, опираются на состояние и качество таких условий. Их комплексное изучение позволяет установить основы формирования эффективного устойчивого землепользования.
Комплексное изучение должно включать ряд последовательных и взаимообусловленных мероприятий:
— анализ природно-экологических условий и оценка экологического состояние земель;
— оценка социально-экономических условий использования городских земель;
— анализ развития территории и использования земель города;
— зонирование земель на основе учета их экологической, экономической и социальной ценности [6].
Комплексная оценка включает не просто набор разнообразных исследований отдельных свойств и условий использования земли, но их взаимосвязанное проявление, позволяющее свести многочисленные индивидуальные показатели к ограниченному числу комплексных показателей, отражающих группу оцениваемых явлений и процессов. Для этого необходимо отобрать показатели качества самой земли и условий ее функционирования с учетом их влияния на показатели качества функционирования городского сообщества (жителей, производственной сферы) [1, 4]. Многие условия жизнедеятельности горожан связаны с другими сферами функционирования города. Однако земельные ресурсы для поселений имеют главным образом значение как пространственно-операционный базис, на котором размещаются все условия жизнедеятельности. Поэтому расстояние и удобство их размещения относительно мест проживания жителей является основной ценностью, определяемой свойствами земли и другими объектами недвижимости, расположенными на участке. Поэтому денежная оценка земельных участков и других объектов недвижимости (особенно жилья) наиболее приемлемый показатель, позволяющий отобрать показатели свойств земли и пространственно-распределенные условия ее использования [5]. Это следует производить на основании корреляционно-регрессионного анализа.