Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья в 1990-х гг. и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден — привлечение для строительства средств граждан. На основе общих положений об обязательствах, сделках и договорах, а также положениях законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности были разработаны договоры инвестирования, или договоры долевого участия в строительстве.
Одновременно с такими договорами на рынке недвижимости использовались и другие формы привлечения денежных средств граждан. Застройщики предлагали гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Среди таких договоров были договоры подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и другие. Независимо от названия существенные условия таких договоров были примерно одинаковые: гражданин (которого в договоре называли инвестором или дольщиком) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания — построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру/
Развитие рынка долевого строительства в новых экономических условиях было сопряжено с увеличением количества судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий, указных в договорах. В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил судам сделать вывод о том, что Федеральный закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.