В 2023 году заключен был договор долевого участия. По его условиям застройщик обязался сдать квартиру с ремонтом. Стороны 29.12.2024 составили передаточный акт с указанием недостатков в отделке объекта. Срок устранения недостатков оговорен не был. Работники подрядчика произвели полный демонтаж прежней отделки (потолок, стены полы), и на этом работы прекратили. Таким образом, состояние квартиры ухудшилось.
Возникают вопросы, вправе ли участник ДДУ предъявить застройщику требование об устранении недостатков (или о соразмерном уменьшении цены договора) в порядке п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, а также, будут ли в данном случае применяться положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ относительно пресекательного размера взыскания с застройщика не более трех процентов от общей стоимости договора. Ответить на них мы попросили эксперта службы Правового консалтинга ГАРАНТ Елену Ложечникову.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии подп. «д» п. 1 постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее — Постановление №2380) в период с 30 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее — установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением.