Задача рационального использования земельных ресурсов и объектов капитального строительства, расположенных на них, продолжает оставаться актуальной. В первую очередь это связано с налогообложением недвижимости, поскольку данный вид налогов поступает в местный бюджет. На решение данной задачи направлены, в том числе, и законодательные новации, в частности введение в область управления недвижимым имуществом такого понятия, как «Единый недвижимый комплекс».
Однако с появлением этой формы собственности стали возникать спорные ситуации по части учета, регистрации и налогообложения такого объекта недвижимости. То есть появились пробелы в законодательстве, в первую очередь препятствующие получению положительного экономического эффекта от данной правовой конструкции, и, во вторую — полноценному использованию ее в гражданском обороте.
Единый недвижимый комплекс выступает в гражданском обороте как единый объект вещных прав, неделимая вещь, даже в случае, если он имеет составные части. При этом замена в его составе одних частей другими не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Так, в приказе Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, говорится следующее: «В случае замены составной части единого недвижимого комплекса — объекта недвижимости — другой составной частью — объектом недвижимости — в запись кадастра недвижимости раздела ЕГРН, открытого как единый недвижимый комплекс, вносятся изменения, в которых указываются: содержание изменений — вид, кадастровый номер объекта недвижимого имущества, замена которого осуществляется, слова «заменен на», вид, кадастровый номер объекта, на который осуществляется замена; наименование и реквизиты правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, на основании которого осуществляется замена составных частей единого недвижимого объекта» [4].
Как можно видеть, по аналогии со сложными вещами, замена составных частей Единого недвижимого комплекса другими частями с правовой точки зрения допускается, но только в случае, когда не происходит существенного изменения свойств такой вещи. То есть, несмотря на неделимость, все же допускается возможность замены одной составной части Единого недвижимого комплекса другой частью, и данная формулировка имеет место быть. Однако следуя логике, в случае, если такой комплекс имеет составные части, то они могут быть заменены другими составными частями лишь в том случае, когда замена этих частей равнозначна и существенные свойства вещи в ходе подобного действия не меняются. Иначе нарушается основополагающее положение о неделимых вещах: замена одной составляющей на аналогичную не ведет к возникновению новой вещи.