Объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено (п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно ст. 130, 554 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предметом договора купли-продажи могут являться не только достроенные здания, но и объекты незавершенного строительства.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 № 21).
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца.
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51). Продавец может совершить отчуждение объекта незавершенного строительства (то есть передать его в собственность покупателя) лишь при условии, что право собственности продавца на такой объект зарегистрировано путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 (далее — Информационное письмо № 59), смотрите также постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2021 № 15АП-3379/21).