Согласно части 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Верно ли понимание, что право аренды и (или) субаренды на земельный участок обязательно должно пройти государственную регистрацию (даже если договор заключен на срок менее одного года)?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является одним из необходимых и обязательных в силу прямого указания в законе условий привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия.
Обоснование позиции:
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, к которому в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относится также земельный участок, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). Названный Закон устанавливает также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).